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股票学习 2022年07月17日 00:27 2 touzi333

新城控股经历“黑天鹅事件”之后，上半年业绩依然出色
在新城控股公布的上半年业绩显示，新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，净利润 32.04 亿元，较上年同期增长 23.59%，财务状况稳健，净负债率大幅降低。上半年销售额975.21亿元，受疫情影响，比上年同期下降 20.34%，随着下半年销售力度的加大，依然有望实现2500亿元的年度销售目标。
2019年7月新城控股因原董事王振华事件，深陷舆论暴风圈中，一时股价大跌，董事会紧急选举王振华之子王晓松担任新董事。2019年下半年新城一直在致力于自救，解决这场公关危机，通过发表公开致歉信、回购自身股票、及时回应公司财务状况、进行高层人士调整等措施，把公司重新拉回正轨。
新城控股于1993年成立于江苏省常州市，发展速度非常快，是业界著名的“黑马”，2015-2017年，只用了三年的时间，新城控股销售额就实现了从300亿到1264.72亿元的增长，堪称神速。
2020年上半年，新城控股开始将重心放在提升公司可持续发展能力上，各项业绩表现出色，走上高质量发展之路，特别是新城控股旗下吾悦广场发展势头非常好，已在全国布局了139座吾悦广场，相比2019年底上升了17座。

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一、在王振华事件后，新城控股开始变卖40个项目，股价再次应声暴跌，你怎么看？

优质答案1：

感谢邀请。

新城变卖40个项目，主要原因应该是资金链出了问题。房地产在房控政策以及今年的各种信贷收紧的背景下，很多房企都面临资金链断裂的风险。只是新城刚好发生在董事长出事后，所以让人联想翩翩。

房企变卖资产，补充资金缺口，在未来将会是正常事件，只有部分手里有大把钱的大型房企能活下去。

优质答案2：

评论员门宁：

新城出事后很多朋友问我要不要抄底，让我一直感觉困惑，这样一家公司有什么好抄底的呢？朋友们的观点也十分简单，就是犯事的是董事长，不是公司，想赚钱就要和道德区分开。

如果这家公司是国企，我大概是愿意相信朋友们的逻辑，但作为一家民营地产公司，他们想的太简单了。王振华持有新城70%以上的股份，是新城绝对的控制人，也是新城的灵魂人物，没有王振华，新城是一定无法从一家名不见经证的小公司发展成为地产行业龙头的。我自己在地产公司工作过，我曾经的领导同事办事效率高，责任心强，每一个都非常出色，但与我前老板比起来，完全不值得一提。前司的两次腾飞，老板可以占98%的功劳。一次是公司上市失败，资金链要断了，老板靠个人关系缠着香港大佬打牌，最终获得了大佬们的支持，盘活了公司，并成功在香港上市，为向全国布局筹措了资金；另一次是在地产寒冬中，全国各界都看衰地产，公司经营业十分谨慎，这时老板下令全力拿项目，低价存下了上百个项目。之后迎来去库存政策，这些项目全部大幅升值，让公司顺利站稳地产前三甲。可以说如果没有前老板，前司最多是一个地方性的小开发商。

新城能够快速发展，绝对不是新城员工群策群力的结果，与王振华的管理脱不开关系。现在王振华进去，新城的经营战略必然会受影响。

另外地产行业是个看人脉的行业，一边要向政府拿地，一边要向银行拿钱，现在你老板猥亵幼女被抓，之前卖给你面子的人还会继续给你面子吗？如果搞的好，新城最多勉强维持；如果稍微经营不善，新城就可以直接破产了。

之前还有股民心存幻想，以为新城的经营不受影响，但随着开始拍卖项目，过去乐观的预期被证伪，跌停也正常，这不还没有跌破前期的低点。

A股3000多家公司，选哪个不行，我劝你别关注新城了，何必要在这上面浪费时间呢？

二、新城控股发生的事会影响到项目工地吗？会停工吗？

优质答案1：

会有影响，停工不会的。

原因很简单：因为他是董事长，个人不良及不道德行为完全影响公司声望！

虽然他儿子接班但是并起不了太大的作用，笔者认为王董事长的行为社会反应强烈，又是儿子上位！凸显了家族企业所以短期内必有很大影响。

项目运转，工期经营银行贷款股票股市及房子销售等多方面都有不确定因素！有可能每一个链接都是致命的…

现在要看案件以后调查情况，如果王某要是查出还有案子，公司项目及经济运转要倒大霉了！

位高权重的人更要注意自己的休养与个人行为，因为他代表集体！自媒体时代语论就是汪洋大海！民众的力量是无限的！

个人不良行为将负出惨重的代价！无德之人不可立，更不能掌握重权，否则会成为害群之🐴。

优质答案2：

新城控股事件的发生，短期内会对这家上市公司的运作产生影响，对股价和债券发行也会受到冲击，但是对其项目工程的进度，在短期内应该不会受到太大的影响，最多只是拖延公司交给购房者商品房的时间而已。主要原因分析如下：

一方面，新城控股之前的口碑还是不错的，再加上7月4日，董事长也换了王某的儿子接任，这意味着，前任董事长王某已与新城控股没有关系了，未来新城控股的重大决策由董事会来决定。既然公司调整了决策层，就想把此事的损害降到最低限度。目前，只要银行不采取抽贷措施，新城控股项目工程还会进行下去，不会出现停工的情况。

另一方面，新城控股的流动性还不错。短期内整个流动资产高达3000亿元，包括它账上有433亿现金，存货1600多亿（房产库存），还有接近500亿的应收账款，从短期来看新城控股还是比较安全的，至少在短期内新城控股是有资金让各地的项目工程继续进行下去，不至于发生停工现象。

从长期来看，要想让新城控股的这些工程项目都能顺利进行下去，流动性对新城控股很重要。未来新城控股存在三大隐忧：第一，新城控股要把过高的负债率降下来。资产负债率也高达85.47%，远高于60%的警戒线。同时，新城控股在2019年一季度上市业绩预期减少42%，新城控股在经营上面临很大的压力。这些都会给其流动性产生影响，如果现金流不足，则会影响到工程项目的进度。

第二，从目前情况看，所有的融资渠道都向新城控股关闭。由于股价下跌，新城控股要想增发新股就成了难事。另外，新城控股已发行的各种国内外债券，价格出现大幅下跌，未来发行新债融资的难度也在上升。如果再遇到业绩滑坡，银行即使不抽贷，但是不再续贷，很可能会影响到中长期的资金链问题，而资金如果供应不上一，工程进度也是会受到影响的。

第三，从表面上看，新城控股有400多亿现金流，存货1600亿。问题是这1600亿是商品房的账面上的价值，新城控股现在出了这么大的问题，能否把这些库存商品房正常变现，就是很大的问题。我们认为，受到新城控股事件的影响，公司恐怕要对商品房库存大幅打折才能慢慢的清空库存。未来只有这库存商品房的资金回笼才能让公司的原先的这些工程项目继续好好的执行下去。估计新城控股要将库存商品房变现既需要时间，又有可能面临资产大幅缩水的尴尬。

新城控股出事，很多人担心其项目工程进度是否会停止。在短期来看，新城控股董事长换了人，就是要让公司尽早摆脱不利局面，相信工程项目还是要正常运营下去。不过，从中长期来看，目前融资渠道不畅，销售业绩下滑，负债率又这么高，企业的现金流会面临巨大的压力，现在只有将存货1600亿变现，但是新城控股出了这样的事情，存货变现恐怕也会遇到困难，不进行大幅打折，恐怕库存难以脱手。可以肯定，短线新城控股完全有能力让项目持续下去，而中长期看来，带给新城控股的资金链压力都是很大的，工程项目能否持续还是未知数。

三、新城控股董事长出事，刚买了新城的楼盘，会不会受影响，懂的人说说？

优质答案1：

这个不好直接下结论，分情况讨论。核心关注点是新城控股的现金流能不能维持，毕竟房地产就是个金融游戏：能维持则意味着新买的楼盘不会有事，反之可能就要受到影响。

一、从新城控股整个集团层面看，影响肯定是非常大的

一是，股价暴跌，意味着股权质押有爆仓的风险。

目前，新城控股有31.29%的股份都被质押给了信托融资，虽然质押时的股价不高（20~37元之间），但A股今天才第一个跌停，港股现在价格已经暴跌33%，A股若延续这个跌幅（即跌到28.6元左右），则必然有两笔质押股份是要爆仓的（如下图示，富裕发展集团和常州德润咨询都是老板王振华的公司），爆仓股票被强平，会继续带动股价下跌，带动另外几笔股权质押爆仓。股票价格大跌必然会导致新城控股通过增发股份融资的途径被堵死。

二是，股票和债券价格一起暴跌，意味新城控股通过发债融资的路径也暂时被堵死。相比股权融资，其实债券融资对房地产公司更为重要。新城控股（601155.SH）目前债券存量规模高达309.87亿元，存量只数为28只。但是在今天，公开交易的“15新城01”、“18新控05”跌幅均超过了13%——对债券来说，这么大的跌幅，你可以说它是崩盘了。此外，新城控股在海外还借了美元外债，其2023年到期的美元债买价下跌2.2美分至88.825美分。债券价格大跌，谁还敢去买它的债券，更不要说发新债券了。

有媒体报道，消息出来的当日晚间，即有购买大量新城系债券的机构投资者前往其上海总部。去干吗？显然是先把债券换成钱。（下图是新城控股两只债券的行情）

三是，品牌形象崩塌，股债双杀，银行也不愿因给它借钱了。我们都知道，银行只会锦上添花，从来不会雪中送炭。新城控股这次闹出天大的丑闻，股票债券价格暴跌，银行估计也会像躲瘟神那样躲着它。比如澎湃就报道，有市场消息称，已经有银行决定停止与新城控股的业务合作。所以，对新城控股来说，指望拿到新的贷款可能性比较小，银行不抽贷就烧高香了。

二，那新城控股能顶住这波危机吗？

房地产企业资产负债率都很高，而新城控股资产负债率高达85.47%。

它账上有433亿现金，存货1600多亿（主要是还没卖掉的房产），还有接近500亿的应收款，所以它整个流动资产高达3000亿元。所谓流动资产，就是可以很快变现的资产。

但它的短期负债也不少（即一年之内需要偿还的），总计2470亿元，要比流动资产少了500多亿，看起来似乎很安全。在它的流动负债当中，有1400亿元是合同负债，就是它收到的房款（但还未交房），这位提问者的房款也就在这1400亿元当中。另外比较大额的是“其他应付款”500亿元。

虽然表面看起来比较安全，但实则新城控股应对冲击的能力还是值得怀疑。比如出了这个丑闻之后，购房者会不会去退款，导致它1400亿元房款受到影响？比如它没卖出去的房产价值1600多亿，但出了这个丑闻之后，谁还敢买它房子，这1600亿可变现的能力也大打折扣。此外就是各种供应商，本来年底才全部结算的钱，会不会现在就跑去要，这些都是很大的不可控，也不可预料的因素。

丑闻曝光之前，这样的资产负债表看起来似乎很健康，一旦遭遇严重外部冲击，看似健康的财务，也可能很快被冲得体无完肤。

三、从具体楼盘来看，倒也不至于太紧张

对购房来说，最害怕的是开发商突然跑路，或者资金链断裂成了烂尾楼。从上面分析来看，虽然新城控股股票债券价格大跌，但账上财务表面看起来还比较健康，并不一定意味着会面临资金链断裂的风险。

退一万步讲，即便整个集团资金链崩溃了，但具体到项目上，有严格的预售房制度，银行放贷的专户专款制度（首付款和放贷，都是专户专用），这些钱应该还在项目的账上。再退一万步，如果这些钱被挪用走了，那么最坏的情况，也是这个楼盘可能被卖给其他开发商——只要这个项目有一定的开发价值。

所以，现在新城控股的危机，还只是创始人的危机，老板的危机，它是一家上市公司，信息都还算比较透明，不会因为老板出事就彻底倒掉，顶多只是元气大伤，所以静观其变即可。

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优质答案2：

我就纳闷了，为啥那么多人还要落井下石！这么大的企业如果倒了，会有成千上万的业主和股民，农民工来背锅！这只是个人问题，为什么要殃及民众？！碧桂园房屋倒塌，比这个还情节严重！现在碧桂园都成了中国第一！毕竟房地产是卖房子的！质量出问题都没事！难道这样因为个人原因，就让这么大的企业倒下？！不太可能！

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