地产股票pe 地产股票还有希望吗

股票学习 2022年06月23日 20:49 2 touzi333

一、从项目到股权，PE如何投资影视业？

优质答案1：

理论上这种投资很难成立……

影视领域的作品或是影视城（不包括电视台，流媒体），这些是投资占比较大的项目，PE在应对这类风控上很难量化。

影视作品当金融衍生品是看着挺好的领域，但是没法抛开国内的金融监管，再有这类太容易被做成非法集资的产权包，成熟的PE一般也不会碰。

如果说是以影视为概念的地产项目其实属于地产范畴，例如影视城、影视文旅小镇…… 这类只要符合地产项目的几个常见标准就有概率参与。

问题是目前国内的实际情况，加上背书难度增加等问题，使得这类看着合规的案子PE投资的概率也不高。

也有去用风险投资投某位导演的说法，实际上，这类无论是人还是剧本都会经过很多个机构评估，一般有概率的不会流入二级市场。

现在纯粹机构的敏感度是很高滴……😁

优质答案2：

从几年前开始，资方好多都不承担投资风险了，影视项目有固定收益投资和风险投资，固定收益投资本质上是明股实债，看很多很牛的公司都采用的是固定收益投资。风险投资是投资公司股权融资呢还是只投资项目，问题就比较复杂了。

优质答案3：

普通青年看电影，先看的可能是明星颜值；PE看电影，先看的却是剧本、制作公司和各种数据，明星排名最后。相比一度充斥影视市场的矿业、房地产业热钱，PE对影视业的投资更加理性规范、注重成本控制，更有助于行业的良性生长。

由于艺术创意不可标准化和流程化，PE机构在投资影视项目时，倾向于将其创意过程细分为多个流程性环节，通过全方位的风控来综合把握，保证项目的成功率。与此同时，PE还会瞄准电影上下游产业链的优质公司，进行股权投资，并推动其相互整合股权、联动业务，以降低风险，并获得更大的收益。

影视文化行业的高增长，吸引了大批VC/PE机构，投资热度持续攀升。为分散风险，PE资金介入这一行业的方式，既有投资单个影视项目，又有投资影视文化公司股权。

PE的进入，不仅为影视制作方带来了规范的成本控制理念，也通过股权投资方式打通影视行业上下游，成为一个个相对独立公司之间的连接纽带，客观上以“金融+产业”模式为影视文化产业链的发展完善助力。

PE掘金影视文化投资

院线上映电影那长长的字幕中，出现PE身影已成常事。2014年经纬创投投资韩寒导演的《后会无期》，制作成本6000万元的电影，经历8个月的投资制作之后，实现超过6亿元的票房回报，成为PE机构投资电影的典型成功案例。

在PE机构，以文化产业基金的形式来投资运作影视项目的模式日益成熟。除了专业的影视基金外，几乎所有的大中型PE都设立了影视投资部门，或者干脆成立影视子基金公司。投中集团统计数据显示，2015年文化传媒领域的VC/PE投资案例有93起，总规模达14.82亿美元。涉足其中的PE机构，不乏红杉中国、经纬创投、天堂硅谷、IDG资本等巨头。近两年，伴随票房节节升高，PE投资影视领域的热情更加高涨。2013年开始介入影视文化投资的东方富海，到现在已经募集了三期影视文化专项基金，资金总规模达6.5亿元，投资了十余个项目，其中，在湖南卫视和网络渠道播出的电视剧《特警力量》，为其带来数倍回报。

影视文化基金规模不断增长的背后，是飞速增长的影视文化市场，不断刺激各路资本。

过去十几年来，中国电影票房突飞猛进，从2003年的9亿元上升到2015年的440亿元，增长了49倍，年复合增长率超过38%。2015年的前9个月，电影票房就已经超过2014年的总额。上半年，《捉妖记》和《速度与激情7》分别刷新国产电影票房和中国电影票房的纪录。中国已经成为全球票房收入增长最快的区域，是仅次于美国的世界第二大电影市场。而从人均GDP的增长预测，国内电影票房增长至少还有一倍空间。

电视方面，热播剧仍然是各大卫视争相抢夺的焦点，其版权价格不断创出新高。《甄嬛传》接近400万元一集，为2012年售价最高的电视剧。2014，《辣妈正传》单集售价超过了500万元，再破纪录。2015年热播的《琅琊榜》，更传出平均每集售价高达600万元。

尽管电视台的购买力整体进入平稳期，网络渠道却在井喷式爆发，电视剧卖给网站的单集收入正不断提高。《特警力量》卖给网络渠道的价格已接近一线卫视。外加网络剧、网络综艺节目的兴起，电视市场整体潜力可期。

除了投资单个项目，更多时候，PE机构瞄准了影视文化产业链上下游的相关公司，从投资单个项目开始，通过好项目寻找产业链上的好公司。据介绍，东方富海目前为止设立的三期影视文化基金，前两期全部用于投资单个项目，目的之一就是为寻找影视文化产业链条上优秀的公司做准备。积累了一定的经验后，到第三期基金，策略已是项目+股权，用一半资金继续投资项目，一半资金投资一些影视产业链泛文化领域的公司。

在中国，直到2003年《电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定》和2004年《电影企业经营资格准入暂行规定》出台，电影制片的准入门槛才真正放开，民营制片厂才获得与国有制片厂一样的权利。至今，国内民营电影制片公司的发展不过十余年时间；而电影院、屏幕等放映设施的全面升级，时间更短。

目前，以光线传媒（300251）、华谊兄弟（300027）、博纳影业（BONA.NSDQ）、乐视影业、万达影视等为代表的大型民营影视企业虽占据了中国影业的半壁江山，但电影市场格局远未定型。随着BAT旗下的阿里影业（01060.HK）、百度影业和腾讯影业半路杀入，众多新兴公司如安乐电影、华视影视、和力辰光、新丽传媒、宸铭传媒等大规模涌现，并表现不俗，PE投资标的正越来越多。

美国电影的盈利份额，票房占30%，后电影产品占70%，但中国是票房占90%，后电影产品只占10%。票房收入独大的国内市场，制片公司之外，围绕IP的电影上下游相关市场开发大有可为。

PE股权投资进入影视文化产业链企业淘金正当时。

PE投电影：剧本＞制作方＞导演/演员

尽管影视文化行业整体增长迅速，市场前景可期，但影视文化单个项目风险不小，失败率居高不下。

拍摄的影片，能够实现公映乃至大卖的，仅是少部分。2014年，中国拍摄的故事影片有618部，而最终在院线公映的只有259部，其中，票房过亿的仅36部。据业内人士介绍，和其他行业投资一样，电影投资业是二八开，只有20%赚钱，剩下80%亏钱。

对PE来说，投资单个项目时该如何做选择以提高成功率？

影视文化产业链包括电影制作、发行、放映、音像制品、影城和IP版权开发的衍生产品如游戏、玩具等诸多环节（附图）。作为纯财务投资者的PE机构，进入影视文化项目的时机大多在制作阶段。

电影属于艺术创意产业，水很深。判断一部电影是否值得投资，其实是一个非常复杂的技术活。由于艺术创意本身不可标准化和流程化，PE机构在投资时，倾向于将实现艺术创意的过程细分为流程性的环节，通过全方位的风控来综合判断和把握，保证项目的成功率。

具体而言，电影投资主要看五要素，制作班底、演员班底、宣发团队、成本控制、院线档期。在这之前，还有一个关键的剧本评估环节。

每年市场上诞生的电影剧本成千上万，PE投资人不可能亲自一一审剧本，因此催生了不少专门对剧本进行评估的机构，除了一些商业化公司，一些高校如中国传媒大学也设有影视项目评估研究所。这些评估机构一方面可以对剧本进行文本评估，测定剧本的投资价值；另一方面会对电视剧成品进行评估，服务于播放电视剧的电视台和网站。

具体到文本评估方面，剧本评估机构会根据剧本的概念、情节、结构、人物设置、台词、影像视觉风格等要素，对市场上的海量剧本进行综合评分，一般评分在60分以下的剧本，被采纳的希望不高，60-80分的才会进入评估公司的建议采纳名单。一些PE如东方富海有固定合作的剧本评估公司，只有70分以上的剧本才能进入其考虑范围。

发行方面，东方富海也有固定合作的发行评估公司。它们会对一部电影的票房做预测，分为悲观、中等和乐观预测，最终预测盈亏平衡点在可接受范围之内，才可能跟进。

剧本过关之后，便要开始考察制作团队。制作公司是一部电影成败的关键。“一般而言，好的制作公司会挑选好的演员班底，做好成本控制，自行绑定好的宣发团队。影视文化项目虽然失败率高，但是你会发现，一个好的制片方，连续成功率是很高的。”据东方富海介绍，因此，其电影投资策略是跟投，“要绑定了比较好的制作公司和发行公司才会进入。如果以股权投资做类比，我们投资影视文化项目的策略就是寻找Pre-IPO项目。”

宸铭传媒是东方富海绑定合作的公司之一。成立短短两年时间，其出品的已上映影片包括《分手合约》、《闺蜜》、《重返二十岁》等，至今没有失败的案例。东方富海如今参投了其正在筹备的影片《陆垚知马莉》和《南极绝恋》。

制作团队之后，又会再看导演和演员。在投资者眼里，最可能引爆市场的明星反而排名在最后，这与普通人的视角无疑多有不同。

年轻投资人由于年龄优势，对流行趋势有相对敏锐的嗅觉，因此，东方富海影视基金团队在招人时，更倾向85后。但投资人光有感觉是靠不住的。这一团队中年龄最大的周可人生于1963年，他对市场、趋势、商业元素组合效果的判断，全部来源于数据。

“所有的市场流行趋势都有数据，哪些东西正在流行，或很可能将流行起来，都能从数据中看出来。有一些表面看起来好的东西，从金融角度看不一定赚钱。通过大数据，可以尽可能地规避未经过市场验证的电影项目的风险。”周可人说，他成了团队中的风控把关人，从投资角度综合衡量风险，把关协议条款。

相比电影，电视剧投资相对简单，有4个要素需要综合考量：制作班底、演员班底、一线卫视有意向以及成本控制。据介绍，在投资电视剧之前，东方富海会去电视台尽调，调查电视台对某部电视剧的意向。一般一线卫视有意向的，则投资胜算较大。

为了控制风险，PE机构会根据不同情况，采取不同的投资方式。一种是约定固定投资回报，这相当于在固定的期限内借钱给某个项目，年化利率一般约定在18%-20%。第二种则是保本分成，这种情况下，PE机构要让渡一部分分成收益。第三种则是同股同权，用来投资一些比较有把握的项目。

投资电视剧的收入，纯粹来自买方如电视台和网络渠道。电影的投资回报则主要看票房。一般电影票房结算后，最先需要缴纳两项雷打不动的必要款项，即向国家相关影视协会缴纳5%的费用作为电影专项基金，此外还有3.3%的税款，剩下的份额为91.7%。其中，作为票房的强力保障，院线方是整个产业链中的强势一方，分给院线以及影院的比重为38%-43%不等。除开这三笔固定支出后，剩下的不到50%，发行方也会提取5%-15%，内含电影导演或主创人员奖励、宣传时所花费的发行成本、电影宣传费等，所剩下的不到40%的份额，才是投资人和制作方的分成，而这其中还包含前期所投资的成本费用。

业内还有个最简单的“成本三倍”算法，即一部片子票房要达到制作成本三倍以上，投资方才开始分成。例如一部制作成本3000万元的片子，对投资方来说，票房至少要9000万元才能回本，其中的6000万元用于院线、发行、导演演员、税收等。9000万元以上的部分，才由投资方按照票房比例来分成。

“投资电影的回报，分到手一般为年化25%-35%的回报。”据透露，在签订投资协议时，东方富海一般会向制作方要求约定优先回款，即在院线分成后，投资人先于制作方优先回款。如此，在电影票房结算后4-6个月，投资人的钱可以到账。

随着影视文化IP（Intellectual Property，具备知识产权的创意产品）开发越来越被国内重视，IP衍生收入在影视文化投资中比重正不断升高。从电影衍生出的网游、电视剧、网剧、网站、APP等层出不穷。一般来说，PE机构投资一部电影，也就连带投资了这部电影的版权，在以后的IP开发中，可以享受分成。

与此同时，IP也变得越来越贵，逼迫PE机构不断将投资往早期挪。据介绍，如果PE在项目还是网络小说的阶段就投进去，投资协议上对IP版权分享的议价空间就比较大，可以参与到它后面所有衍生产品的开发分成。投到中后期成熟项目，制片方不一定愿意分享版权。

如东方富海这样的PE也会将股权投资的各种理念带入影视文化投资中，引入一整套制片预算方案、审计和财务管理制度，并以合同的方式约定每一个项目的成本，要求剧组定期发送财务报告。对于每个影视项目，都会成立单独的项目小组，对剧组财务进行定期审核，出现问题要按时整改，同时邀请LP现场探班。

曾几何时，从矿业、房地产业、股市等领域释出的热钱一度充斥影视文化市场，导致电影业出现不少力捧个别演员的现象，甚至使电影制作陷入了粗制滥造的怪圈。与之相比，PE对电影业的投资更加理性，更加规范化，更加注重确保资金方对资金使用的监管和成本控制，避免滥用。

从项目到股权

作为股权投资的专家，大多PE并不满足于投资单个影视项目，而会瞄准电影上下游产业链条中的优质公司，进行股权投资。

在PE看来，投资单个影视项目比投资一家影视剧制作公司的风险大。不管是在前期筹备还是拍摄过程中，单个项目的相关法律财务风险都很多。但是影视剧制作公司除了影视剧制作，还可以有多种盈利模式，投资它的股权，法律、财务上更有保障。

要如何发掘影视文化好公司？一个重要的方法就是以好莱坞的电影制片业为参照，投资电影相关产业，包括影视制作公司、发行公司、后期制作公司、3D制作、网络剧本创作、网络宣发与传播、IP开发公司等等。

东方富海的做法是以项目为入口寻找公司，如今这一策略已经奏效，目前为止，其投资的影视项目包括《迷城》、《在世界中心呼唤爱》、《陆垚知马莉》、《临时演员》等10余部电影，以及《特警力量》《待嫁老爸》等5部电视剧（表1）。通过这些项目的牵线搭桥，东方富海在业内积累了不少资源，已经或确定投资的股权项目包括和力辰光、宸铭传媒、中汇影视等影视公司。

作家出身的郭敬明，在对《小时代》的IP开发上创造过一个成功案例。和力辰光正是《小时代》IP开发的主要推手。这家以电影、电视剧的投资、拍摄以及艺人经纪等业务起家，成立于2012年的年轻公司，在系列影视项目投资与承制中展现出惊人的IP开发眼光和能力。在大部分投资者对郭敬明第一部小说改编的影视作品《小时代1》存疑的时候，和力辰光以低价购买了《小时代1》，并参与其后面的IP系列开发，大获成功。短短3年时间，和力辰光投资或联合投资、制作的电影包括《小时代》1-3、《归来》、《狼图腾》等，累计票房已超过20亿元，电视剧《北平无战事》也实现口碑与经济效益双丰收。目前，和力辰光又正在和郭敬明合作最新电影《爵迹》。据透露，东方富海已投资8000万元，入股这家互联网新形势下涌现的新锐影视文化公司代表。

深圳的中汇影视，是曾任全球最大的中文网络文学平台—盛大文学董事、CEO的侯小强离职后操刀的第一家公司。由于手中拥有众多网络原创文学IP资源，被东方富海看中。周可人透露，东方富海还在和多家影视文化公司商谈股权投资事宜。

影视私募股权基金的管理者，往往都具有相当丰富的影视从业经验，同时又具备金融和资本运作背景。而影视创意产业从业者，不少从创作出身，商业运作知识是其短板。PE机构的介入，可以在公司管理、发展战略规划、资本运作、多元化融资等方面起到帮助作用。国内影视企业华谊兄弟、保利博纳、华策影视（300133）、华录百纳（300291）等，均是从引入私募股权基金走到IPO的成功案例。

影视文化行业的被投资人，和其他行业的创业者有许多不同。东方富海投资人表示，传统行业的实业家年龄偏大，会着重从金融、财务角度去考量问题。文化创意产业从业者完全不一样，他们更加感性，和谁聊得来就让谁投。我们能感觉到，跟他们谈专业，比如公司以后在资本市场的发展建议、由我们贡献所有法律文本、财务尽调的时候，他们更期待，有时甚至眼神充满崇拜。

与此同时，PE会通过专业的方式，挖掘和投资视产业上下游相关的潜力公司，用金融和产业相结合的投资方式，将资金投入到所有权独立、业务上又有一定相关性的企业中。以股权为纽带，建立影视产业生态系统，客观上，这也有助于电影产业链的完善。

以IP开发为例，成功开发《小时代》IP的郭敬明，在公开演讲中提到，他在开发IP时遇到的问题是，小说、音像、唱片、玩具、游戏、广告、衍生产品等不同的领域存在断层，每家的立场和诉求都不一样，没有办法形成系统的IP开发计划。

事实上，娱乐媒体各细分领域的产品，具有很强的相关性和共生性。以迪斯尼为例，由于集团化运作，其对IP的开发有详细完整的开发计划和步骤，不同业务部门可以不同方式开发和推广同一IP，将品牌的无形价值最大化。正是基于这种结构，好莱坞电影得以发展壮大，迪斯尼因此成为文化传媒行业的代表，进入过去100年全球最大非国企上市公司的前25名。

东方富海也在推动这方面的尝试。2015年3月，东方富海所投的昆仑万维（300418）出资6000万元，获得和力辰光完成增资后3%的股权，和力辰光市场估值达到了20亿元。作为一家从事网游开发、代理和运营的公司，昆仑万维与和力辰光的合作，目的很明显，二者将实现影视和游戏领域的IP开发联动，相互孵化。

此外，国内影视文化公司实现产业链整合的另一大方式是并购，其中涉及融资、并购、整合等问题，向来在资本市场长袖善舞的PE机构将有巨大发挥空间。2012年9月，小马奔腾和印度信实媒体公司以3020万美元联合收购了詹姆斯·卡梅隆创办的好莱坞顶级特效公司“数字王国”，便是发挥资本优势，补充产业链条的典型案例。

“2015年下半年，和力辰光将在新三板挂牌。明年如果转板成功，将可以利用融资，通过收购上下游公司，打造自己的产业链。”周可人介绍说。

正如分管电影的国家新闻出版广电总局副局长童刚所说：“通过一批既精通影视产业的运作又有丰富的投资经验的专业人士掌管大量的社会资本，将会改变中国影视产业的格局和发展趋势。”

二、市盈率低就代表被低估，股票就一定值得买吗？

优质答案1：

市盈率大小与很多因素有关。

一是要看行业，不同行业市盈率差别很大。银行，房地产行业市盈率相对较低，而新兴行业市盈率较高。

二是看流通股本大小。大盘股市盈率相对较低，小盘股的市盈率较高。

三是看股性或者参与程度。股性越好，参与的积极性越高的股票市盈率也较高。

因此，不能单纯用市盈率的大小作为股票交易的依据。

优质答案2：

市盈率是对公司股价和盈利情况的对比，这个是不一定的。

第一，市盈率低可能是公司的盈利能力较弱，甚至出现负增长的情况。

企业经营一段时间后，增长速度放缓，市盈率迟迟无法上去，这种公司是需要回避的，一般体量大的上市公司，市盈率都偏低，但是不一定争优投资价值。比如银行股。

第二，市盈率是个参考，只要不是特别高就可以。

一些公司通过收购重组后，市盈率变得比较高，是投资等原因造成的，如果项目可以顺利运行，市盈率将逐步到合理的位置，这种情况下是比较理性的。但是整体来说，如果公司属于正常经营，上百倍的市盈率就要注意回避一下，大多都是出于偏高状态。

优质答案3：

楼主的问题非常好，可以明确的是并非市盈率低就一定是被低估了，不一定值得买。为什么这么说？

我们知道，市盈率的公式为每股现价/每股收益=市盈率，那么问题来了，比方说一些科技股，它的每股收益并不高，甚至公司还处于略微盈利的状态，但是股价却大都处于相对的高位，你说用市盈率来估值合适吗？动不动给你来个几百倍，难道公司就一定被高估了？

再者，比方说钢铁行业，整个钢铁行业的市盈率才16.6倍，不高吧，可一看钢铁行业的标的，华凌钢铁最低市盈率仅仅才3.51倍，那是不是被低估了？16.6/3.51=4.72，对应最低市盈率的股价为7.89，4.72*7.89=37.24元，是不是说华凌钢铁要涨到37.24元，才算正常？那在换句话讲，近五年的时间，华凌钢铁就能涨到37.24元去？科学吗？恐怕一点都不科学……